Glossar A–Z

Immobilien-Begriffe verständlich erklärt

Maklervertrag, Provision, Energieausweis, Grundbuch, ImmoESt – über 25 wichtige Begriffe rund um Immobilien in Wien & Österreich. Ehrlich und in einfacher Sprache.

Immobilienmakler Wien & Niederösterreich•Verkauf, Vermietung, Bewertung•Bronze Partner ImmoScout24

Immobilien Glossar Österreich – MuseumsQuartier Wien, Begriffe rund um Maklervertrag, Bestellerprinzip, Energieausweis und Grundbuch

A

AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen)

Vertragliche Grundlagen zwischen Makler und Kunde.

Die AGB regeln die rechtlichen Rahmenbedingungen zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber. Sie definieren Provision, Laufzeit des Maklervertrags, Pflichten beider Seiten, Datenschutz und Widerrufsrechte. In Österreich unterliegen AGB strengen Transparenzpflichten und müssen verständlich formuliert sein. Bei Verbrauchergeschäften greift zusätzlich das Konsumentenschutzgesetz: einseitig benachteiligende Klauseln sind unwirksam. Bei IZY-Immobilien finden Sie die vollständigen AGB öffentlich auf der Website. Frag immer nach, was nicht klar ist – ein seriöser Makler erklärt jeden Paragraphen. Besonders relevant ist die Provisionsklausel, die seit der Bestellerprinzip-Reform 2023 bei Vermietungen klar geregelt ist.

→ AGB lesen

Anbot (Kaufanbot)

Verbindliches Angebot eines Käufers an den Verkäufer.

Das Anbot ist in Österreich ein zentrales Instrument im Immobilienkauf. Mit der Unterzeichnung verpflichtet sich der Käufer rechtlich verbindlich, die Immobilie zum genannten Preis zu erwerben – meist mit einer Bindefrist von 1 bis 4 Wochen. Wichtig: Ein Anbot ist kein Vorvertrag, sondern bereits eine bindende Willenserklärung. Wer es unterschreibt, sollte die Immobilie geprüft, die Finanzierung gesichert und den Grundbuchstand kontrolliert haben. Bei Annahme entsteht ein bindender Vertrag. Übliche Bestandteile: Kaufpreis, Übergabetermin, Inventarliste, aufschiebende Bedingungen wie Finanzierungsvorbehalt. Wir formulieren Anbote so, dass beide Seiten geschützt sind.

→ Kaufberatung

Ablöse (Investitionsablöse)

Zahlung des neuen Mieters oder Käufers für Einrichtung oder Investitionen.

Die Ablöse ist in Wien ein Dauerthema. Zulässig ist eine Ablöse nur für tatsächlich vorhandene Werte: eine übernommene Küche, Einbaumöbel oder werterhöhende Investitionen des Vormieters (z. B. ein neues Bad). Unzulässig sind reine „Schlüsselablösen“ oder überhöhte Beträge ohne Gegenwert – solche Zahlungen können binnen zehn Jahren bei der Schlichtungsstelle zurückgefordert werden. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung spricht man eher von Inventarablöse: Küche, Kästen oder Markisen werden getrennt vom Kaufpreis bewertet. Das kann die Grunderwerbsteuer reduzieren, muss aber realistisch und belegbar sein. Wir listen Inventar immer nachvollziehbar auf.

→ Immobilie vermieten lassen

B

Bestellerprinzip

Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision (Mietverträge ab 1.7.2023).

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich für Mietverträge das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. In der Praxis trägt damit bei den meisten Mietwohnungen der Vermieter die Provision – nicht mehr der Mieter. Ausnahmen gibt es nur, wenn ein Mieter selbst aktiv einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt. Beim Verkauf gilt das Bestellerprinzip nicht – hier sind Provisionsteilungen zwischen Käufer und Verkäufer weiterhin üblich. Verstößt ein Makler gegen das Bestellerprinzip, drohen Verwaltungsstrafen bis 3.600 Euro. Wir halten uns selbstverständlich strikt daran und erklären transparent, wer welche Kosten trägt.

→ Vermieten lassen

Bauträgervertrag

Spezialvertrag beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger – mit besonderem Verbraucherschutz.

Wer eine neue Wohnung direkt vom Bauträger kauft, schließt nicht den klassischen Kaufvertrag, sondern einen Bauträgervertrag nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Dieses Gesetz schützt Käufer vor Insolvenz des Bauträgers durch fünf Sicherungsmodelle (z.B. grundbücherliche Sicherung, Bankgarantie). Die Zahlung erfolgt nicht in einer Summe, sondern in Raten nach Baufortschritt – streng kontrolliert. Im Vertrag stehen Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Übergabetermin, Nutzwert, Anteilsquoten. Achte auf Pönale-Klauseln bei verspäteter Übergabe und auf das Schlussabnahme-Protokoll. Kein Bauträger kann das BTVG umgehen – nutze diesen Schutz aktiv. Wir prüfen Bauträgerverträge im Detail, bevor Sie unterschreibst.

→ Eigentumswohnung kaufen

Befristeter Mietvertrag

Mietvertrag mit klarem Enddatum – mind. 3 Jahre laut MRG.

Ein befristeter Mietvertrag im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) muss in Österreich mindestens drei Jahre laufen und erfordert einen Befristungsabschlag von 25 % auf den zulässigen Hauptmietzins. Mieter können nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jederzeit kündigen, der Vermieter ist hingegen an die vereinbarte Befristung gebunden. Verlängerungen sind möglich, müssen aber schriftlich erfolgen. Bei freiem Mietzins (z. B. Neubau außerhalb MRG) gelten flexiblere Regeln.

→ Vermieten lassen

Betriebskosten

Laufende Kosten für Haus und Wohnung, monatlich vorgeschrieben.

Betriebskosten umfassen Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Hausreinigung, Versicherung, Grundsteuer und Verwaltungshonorar. In Wien liegen sie bei Eigentumswohnungen meist zwischen 2,50 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat – inklusive Rücklage oft mehr. Mieter erhalten jährlich bis 30. Juni eine Abrechnung des Vorjahres und können diese in der Hausverwaltung einsehen. Nicht zu den Betriebskosten zählen Erhaltungsarbeiten am Haus, die aus der Rücklage bezahlt werden. Für Käufer ist die Betriebskostenhöhe ein echter Preisfaktor: 100 Euro mehr im Monat entsprechen grob 20.000 bis 25.000 Euro weniger Kaufkraft bei der Finanzierung.

→ Eigentumswohnung kaufen Wien

D

Dachgeschossausbau

Wertvolles Bauprojekt auf Wiener Zinshäusern.

Ein Dachgeschossausbau schafft in Wien begehrte Wohnungen mit Terrasse und Fernblick. Möglich ist er nur, wenn Bebauungsplan, Bauklasse, Statik und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft passen; im Wohnungseigentum braucht es regelmäßig einen Beschluss und eine Änderung des Nutzwertgutachtens. Für Zinshaus-Eigentümer ist das ausbaubare Dachgeschoss oft der größte einzelne Wertfaktor – Bauträger zahlen für Ausbaureserven spürbare Aufschläge. Vor dem Verkauf lohnt sich daher eine Vorprüfung der Ausbaupotenziale; sie kostet wenig und kann den Kaufpreis deutlich heben.

→ Zinshaus verkaufen

E

Energieausweis

Pflichtdokument mit Energiekennwerten der Immobilie (HWB & fGEE).

Der Energieausweis ist seit 2012 bei jedem Verkauf und jeder Vermietung in Österreich Pflicht. Er gibt Auskunft über den Heizwärmebedarf (HWB in kWh/m²a) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE). Beide Werte müssen bereits im Inserat angegeben werden – fehlt der Ausweis, drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig und wird von befugten Energieausweis-Berechnern erstellt (Architekten, Baumeister, Ingenieurkonsulenten). Kosten: meist 250 bis 600 Euro, abhängig von Größe und Gebäudetyp. Auf Wunsch organisieren wir die Erstellung direkt – inklusive Sanierungsempfehlungen. Käufer profitieren: Der Ausweis zeigt realistische Betriebskosten.

Erbschaft & Immobilie

Geerbte Immobilien – Verlassenschaftsverfahren, Erbantrittserklärung, Verkauf.

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist emotional und rechtlich anspruchsvoll. In Österreich muss zuerst das Verlassenschaftsverfahren beim Notar abgeschlossen sein – erst nach Einantwortung sind Erben grundbücherlich Eigentümer und können verkaufen. Bei mehreren Erben (Erbengemeinschaft) sind alle Eigentümer und müssen gemeinsam entscheiden. Steuerlich: Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr, aber 3,5 % Grunderwerbsteuer (oder Stufentarif bei Familien) und 1,1 % Eintragungsgebühr fallen an. Beim späteren Verkauf greift die Immobilienertragsteuer. Wir begleiten Erbengemeinschaften behutsam – mit Diskretion, fairer Aufteilung und realistischer Bewertung.

→ Geerbte Immobilie verkaufen

Eintragungsgebühr (Grundbuch)

1,1 % vom Kaufpreis – fällig bei Eigentumseintragung im Grundbuch.

Neben der Grunderwerbsteuer (3,5 %) zahlen Sie beim Immobilienkauf in Österreich auch 1,1 % Eintragungsgebühr für die grundbücherliche Eigentumseintragung. Bemessungsgrundlage ist normalerweise der Kaufpreis. Bei familieninternen Übertragungen (Schenkung an Ehepartner, Kinder) gilt ein begünstigter Tarif auf Basis des dreifachen Einheitswerts. Die Gebühr wird vom Vertragsverfasser über das elektronische Grundbuch eingehoben und an das Bezirksgericht abgeführt. Ohne Eintragung sind Sie wirtschaftlicher, aber nicht rechtlicher Eigentümer – darum ist die Eintragung der entscheidende Schritt. Plane diese 1,1 % zwingend in Ihre Nebenkostenkalkulation ein.

Exposé

Verkaufsunterlage mit Fotos, Daten und Grundriss.

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Ein gutes Wiener Exposé enthält professionelle Fotos bei Tageslicht, einen maßstäblichen Grundriss, Energieausweis-Werte (HWB, fGEE), Betriebskosten, Baujahr, Lagebeschreibung mit Öffis und Infrastruktur sowie ehrliche Angaben zum Zustand. Käufer entscheiden in Sekunden, ob sie weiterscrollen – schlechte Fotos kosten in Wien erfahrungsgemäß mehrere Wochen Vermarktungszeit und am Ende Verhandlungsspielraum. Wir erstellen Exposés inklusive Fotoshooting, Grundriss und, wo sinnvoll, 3D-Rundgang. Kosten trägt der Makler, nicht Sie.

→ Kostenlos inserieren

Eigenmittel & Finanzierung

Eigenkapitalanteil, den Banken beim Immobilienkredit erwarten.

Banken in Österreich erwarten üblicherweise 20 Prozent Eigenmittel plus Kaufnebenkosten, die Rate soll rund 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen und die Laufzeit endet meist bei 35 Jahren. Diese Werte stammen aus der KIM-V-Praxis und leben in den internen Richtlinien der Banken weiter. Als Eigenmittel gelten Erspartes, Bausparverträge, Wertpapiere, Schenkungen und bereits vorhandene lastenfreie Liegenschaften, die als zusätzliche Sicherheit dienen. Wir empfehlen, die Finanzierungszusage vor dem ersten Anbot einzuholen – in Wien entscheiden bei guten Objekten Tage.

→ Eigentumswohnung kaufen Wien

F

Flächenwidmung

Behördliche Festlegung, was auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Die Flächenwidmung legt fest, welche Nutzung auf einem Grundstück erlaubt ist – Wohngebiet, Gewerbe, Grünland, Bauland-Mischgebiet etc. In Wien ist sie im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan geregelt; einsehbar online beim Stadtplan Wien. Wer ein Grundstück kauft, muss zwingend prüfen, ob die geplante Nutzung gewidmet ist. Ein als Grünland gewidmetes Grundstück ist meist nicht bebaubar – egal wie attraktiv der Preis erscheint. Auch die Bauklasse (I bis VI) und Bebauungsdichte spielen eine zentrale Rolle für den Wert. Wir prüfen vor jedem Verkauf die Widmung – damit Käufer keine Überraschungen erleben.

→ Grundstück verkaufen

G

Grundbuchauszug

Offizielle Eigentums- und Lastenübersicht einer Liegenschaft.

Der Grundbuchauszug ist das zentrale Dokument im österreichischen Liegenschaftsrecht. Er besteht aus drei Teilen: A-Blatt (Gutsbestand), B-Blatt (Eigentum), C-Blatt (Lasten – Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote). Vor jedem Kauf MUSS der aktuelle Auszug eingesehen werden – online über justizonline.gv.at für ca. 16 Euro. Achte besonders auf: Pfandrechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte. Auch die Ranganmerkung ist wichtig – sie sichert dem Käufer den ersten Platz im Grundbuch. Bei uns ist der Auszug Standard vor jeder Beratung und wir erklären jede Eintragung verständlich.

Grunderwerbsteuer (GrESt)

3,5 % Steuer auf den Kaufpreis – bei Familienübergaben oft günstiger.

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft in Österreich an. Standardsatz: 3,5 % vom Kaufpreis. Bei Übertragungen innerhalb der Familie gilt seit 2016 ein Stufentarif: 0,5 % bis 250.000 Euro, 2 % bis 400.000 Euro, 3,5 % darüber – berechnet vom Grundstückswert. Zusätzlich kommen 1,1 % Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro fallen 17.500 Euro GrESt + 5.500 Euro Eintragungsgebühr an, plus Notarhonorar und ggf. Maklerprovision. Wir rechnen die Gesamtnebenkosten transparent vor – damit Ihr Budget realistisch bleibt.

Gemeinschaftseigentum

Teile einer Liegenschaft, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören.

Bei einer Eigentumswohnung gehört die Wohnung selbst allein Ihnen, sämtliche allgemeinen Bauteile wie Dach, Fassade, Stiegenhaus, Heizraum, Lift oder Hof sind hingegen Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Entscheidungen über Erhaltung, Sanierung und Verbesserung trifft die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Die Kosten werden anteilig nach Nutzwert getragen. Wer eine Wohnung kauft, sollte unbedingt Sanierungs-Protokoll, Rücklagen-Stand und anstehende Großreparaturen prüfen – sie können spätere Sonderumlagen auslösen.

→ Eigentumswohnung kaufen Wien

H

HWB (Heizwärmebedarf)

Energiekennzahl in kWh/m²a – je niedriger, desto effizienter.

Der Heizwärmebedarf gibt an, wie viel Energie pro Quadratmeter und Jahr für Heizung benötigt wird – gemessen in kWh/m²a. Die Skala reicht von A++ (unter 10) bis G (über 250). Beispiele: Passivhaus unter 15, Neubau Standard 30 bis 50, unsanierter Altbau oft 200+. Seit 2012 muss der HWB im Energieausweis ausgewiesen und schon im Inserat genannt werden. Für Käufer ist der HWB ein direkter Hinweis auf zukünftige Heizkosten – bei einer 80 m²-Wohnung mit HWB 150 sind das schnell 1.500 bis 2.500 Euro Heizkosten pro Jahr mehr als bei einem Neubau. Auch Banken berücksichtigen den HWB bei der Kreditvergabe.

Hausverwaltung

Verwaltet Gemeinschaftseigentum, Rücklage und Abrechnung.

Die Hausverwaltung organisiert in Wien den Alltag einer Liegenschaft: Abrechnung, Rücklage, Reparaturen, Hausordnung, Eigentümerversammlung und Kommunikation mit Professionisten. Ihre Qualität ist beim Wohnungskauf enorm wichtig – eine träge Verwaltung mit leerer Rücklage kann Sanierungen um Jahre verzögern und später hohe Sonderzahlungen auslösen. Vor jedem Kauf lohnt der Blick in die letzten drei Abrechnungen, das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung und den Stand der Rücklage. Wir fordern diese Unterlagen bei jedem Verkauf aktiv an, damit Käufer wissen, was auf sie zukommt.

→ Wohnung verkaufen in Wien

Home Staging

Verkaufsvorbereitung der Immobilie für bessere Fotos und Preise.

Home Staging heißt: entrümpeln, neutralisieren, Licht optimieren, gezielt möblieren. In Wien lohnt es sich vor allem bei Altbauwohnungen mit ungewöhnlichem Grundriss und bei leerstehenden Objekten, weil leere Räume auf Fotos kleiner und kälter wirken. Studien und unsere eigene Erfahrung zeigen kürzere Vermarktungszeiten und geringere Preisnachlässe in Verhandlungen. Oft genügen kleine Maßnahmen: Vorhänge weg, Wände weiß, Lampen tauschen, persönliche Gegenstände verstauen. Virtuelles Staging ist erlaubt, muss aber im Exposé klar als Visualisierung gekennzeichnet sein.

→ Wohnung verkaufen Tipps

I

ImmoESt (Immobilienertragsteuer)

30 % Steuer auf Gewinn beim Verkauf – Ausnahmen bei Hauptwohnsitz.

Die ImmoESt beträgt seit 2016 30 % auf den Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Werbungskosten). Sie wird vom Notar oder Parteienvertreter direkt einbehalten und an das Finanzamt abgeführt. Wichtige Ausnahmen: Hauptwohnsitz-Befreiung (mindestens 2 Jahre durchgehend bzw. 5 von 10 Jahren als Hauptwohnsitz genutzt) und Herstellerbefreiung (selbst errichtetes Gebäude). Für Altvermögen (vor 1.4.2002 erworben) gilt eine pauschale Besteuerung von 4,2 % vom Verkaufspreis. Auch Sanierungs- und Investitionskosten können den Gewinn drücken – Belege aufheben! Wir rechnen gemeinsam mit Ihrem Steuerberater alles durch.

K

Kaufvertrag

Schriftlicher Vertrag, notariell beglaubigt, Grundlage der Eigentumsübertragung.

Der Kaufvertrag muss in Österreich für die grundbücherliche Eintragung notariell oder gerichtlich beglaubigt sein. Inhalte: Vertragsparteien, exakte Liegenschaftsbezeichnung, Kaufpreis, Übergabetermin, Gewährleistung, Gefahrenübergang, Inventarliste, Aufsandungserklärung. Üblich ist die Abwicklung über Treuhandschaft beim Anwalt oder Notar – der Käufer überweist auf ein Treuhandkonto, der Treuhänder zahlt erst aus, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Kosten der Vertragserrichtung: 1 bis 2 % vom Kaufpreis. Wir arbeiten mit erfahrenen Vertragsanwälten zusammen und prüfen jeden Vertragsentwurf gemeinsam mit Ihnen – damit keine versteckten Klauseln drin sind.

Kaution (Mietkaution)

Sicherheitsleistung des Mieters – maximal drei Bruttomonatsmieten üblich.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Mietrückstände, Schäden oder offene Betriebskosten. Üblich und meist zulässig sind drei Bruttomonatsmieten. Die Kaution muss der Vermieter nach österreichischem Recht zinsbringend und vom eigenen Vermögen getrennt veranlagen (z.B. Sparbuch auf Mieternamen, Hinterlegung beim Notar). Bei Rückgabe der Wohnung in ordentlichem Zustand muss die Kaution samt Zinsen rückerstattet werden – Abzüge nur bei nachweisbaren Schäden. Streit gibt es oft um normale Abnutzung vs. Schaden. Tipp für Mieter: Übergabeprotokoll mit Fotos sowohl beim Einzug als auch beim Auszug erstellen. Tipp für Vermieter: Kaution sauber dokumentieren, sonst drohen Verzugszinsen.

KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung)

FMA-Verordnung mit strengen Kriterien für Wohnimmobilien-Kredite (seit 2022).

Die KIM-V ist seit August 2022 in Kraft und bestimmt die Vergaberegeln österreichischer Banken für Wohnimmobilienkredite an Private. Drei zentrale Kriterien: Eigenmittelanteil mindestens 20 % des Kaufpreises (inkl. Nebenkosten), Schuldendienstquote (DSTI) maximal 40 % des Nettoeinkommens und Laufzeit höchstens 35 Jahre. Banken dürfen nur einen kleinen Anteil ihres Neugeschäfts außerhalb dieser Grenzen vergeben. Folge: Viele Käufer mit grenzwertigem Budget bekommen heute keinen Kredit mehr – die Nachfrage ist seit 2023 spürbar gefallen. Wir prüfen vor jedem Kaufprozess realistisch, ob Ihre Finanzierung KIM-V-konform ist und vermitteln auf Wunsch unabhängige Wiener Finanzierungsberater.

→ Immobilie kaufen

Kaufnebenkosten

Rund 10 % zusätzlich zum Kaufpreis.

Beim Immobilienkauf in Österreich kommen zum Kaufpreis rund 9 bis 11 Prozent Nebenkosten: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Eintragungsgebühr im Grundbuch, 1 bis 3 Prozent Vertragserrichtung und Treuhandschaft, bis zu 3 Prozent plus USt. Maklerprovision sowie bei Finanzierung 1,2 Prozent Pfandrechtseintragung und Bankspesen. Diese Beträge müssen aus Eigenmitteln kommen – Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Wer eine Wohnung in Wien um 400.000 Euro kauft, braucht daher grob 40.000 Euro zusätzlich. Wir rechnen jedem Käufer die Nebenkosten vor dem Anbot konkret durch.

→ Immobilie kaufen

L

Lastenblatt (C-Blatt)

Teil des Grundbuchauszugs – listet alle Belastungen auf.

Das C-Blatt des Grundbuchs zeigt alle Lasten einer Liegenschaft: Hypotheken, Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte), Reallasten, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote. Vor jedem Kauf MUSS das C-Blatt geprüft werden – eine alte, nicht gelöschte Hypothek kann zum Albtraum werden. Auch Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrtrecht können den Wert mindern. Beim Verkauf einer belasteten Immobilie regelt der Treuhänder die Lastenfreistellung: Aus dem Kaufpreis wird zunächst der Hypothekarkredit abgelöst, erst danach erhält der Verkäufer den Restbetrag. Wir prüfen das Lastenblatt immer vorab und besprechen offen, welche Eintragungen problematisch sein könnten.

M

Maklervertrag

Vertrag zwischen Makler und Kunde – regelt Auftrag und Provision.

Der Maklervertrag in Österreich kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden – schriftlich ist immer empfehlenswert. Inhalte: Auftragsumfang, Provision, Laufzeit, Alleinvermittlungsauftrag ja/nein, Aufwandsentschädigung. Die häufigste Form ist der schlichte Vermittlungsauftrag, gefolgt vom Alleinvermittlungsauftrag (üblicherweise 3 bis 6 Monate exklusiv). Bei Verbrauchern gilt 14 Tage Rücktrittsrecht bei Fernabsatz. Wichtig: Provision entsteht nur bei Erfolg. Bei uns: kein Kleingedrucktes, klare Laufzeiten, faire Konditionen. Wir empfehlen meist einen Alleinvermittlungsauftrag – das schützt vor Doppelvermarktung und führt erfahrungsgemäß zu deutlich besseren Verkaufsergebnissen.

Mietrechtsgesetz (MRG)

Regelt Mietverhältnisse in Österreich – Vollanwendung, Teilanwendung, Ausnahmen.

Das Mietrechtsgesetz unterscheidet drei Anwendungsbereiche: Vollanwendung (Altbau vor 1953, gefördert), Teilanwendung (Neubau 1953 bis 2001) und Ausnahme (Eigentumswohnungen Neubau, Ein- und Zweifamilienhäuser). In der Vollanwendung gelten Richtwert- bzw. Kategoriemietzinse, befristete Mieten benötigen Mindestlaufzeit (3 Jahre) mit Befristungsabschlag von 25 %, und Kündigungsschutz ist sehr stark. Im Teilanwendungsbereich gilt freie Mietzinsbildung, aber Lagezuschlag und Befristungsabschlag bleiben. Ausnahmebereich: nahezu freie Vertragsgestaltung. Wir prüfen für jede Wohnung den richtigen Anwendungsbereich – sonst riskierst Sie als Vermieter Mietzinsrückforderungen oder als Mieter zahlen Sie zu viel.

N

Nutzwert

Anteil einer Wohnung am Gesamtwert eines Hauses (für Wohnungseigentum).

Der Nutzwert ist die Bewertungsgrundlage für Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Er bestimmt den Anteil eines Wohnungseigentumsobjekts am Gesamtgebäude und damit Stimmrechte, Aufteilung der Betriebskosten, Rücklagenanteil und Erhaltungspflichten. Festgelegt wird er per Nutzwertgutachten durch einen Ziviltechniker oder Sachverständigen. Faktoren: Größe, Lage im Haus, Ausstattung, Zubehör (Keller, Loggia, Balkon, Terrasse, Garten). Wichtig beim Kauf: Den Nutzwert immer mit dem realen m²-Verhältnis vergleichen – sonst zahlt eine Erdgeschosswohnung anteilig mehr Lift-Kosten als gerecht wäre. Wir erklären das Nutzwertgutachten vor dem Kauf und weisen auf Auffälligkeiten hin.

Nutzfläche & Wohnfläche

Unterschiedliche Flächenbegriffe – mit direkter Preiswirkung.

Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich Wandstärken, Treppen und Kellerabteile. Die Wohnfläche nach Wohnungseigentumsgesetz zählt Balkone, Terrassen und Gärten nicht voll mit – in der Praxis werden Freiflächen je nach Lage mit 25 bis 50 Prozent des Quadratmeterpreises bewertet. Loggien liegen höher, Nordbalkone tiefer. Inserate in Wien nennen oft eine höhere Fläche als der Wohnungseigentumsvertrag – deshalb prüfen wir vor dem Verkauf Nutzwertgutachten und Plan. Falsche Flächenangaben sind einer der häufigsten Gründe für Preisnachlässe kurz vor der Unterschrift.

→ Kostenlose Schätzung

O

Off-Market-Verkauf

Diskreter Verkauf ohne öffentliches Inserat.

Beim Off-Market-Verkauf wird eine Immobilie nicht öffentlich auf ImmoScout24, willhaben oder anderen Portalen inseriert, sondern direkt einem ausgewählten Käuferkreis (Investoren, vorgemerkte Interessenten, Family Offices) angeboten. Vorteile: maximale Diskretion, keine Verunsicherung von Mietern, kein „Marktverbrennen“ durch lange Inseratszeit, oft schnellere Abwicklung mit zahlungsstarken Käufern. Besonders sinnvoll bei Zinshäusern, Premium-Liegenschaften und sensiblen familiären Situationen (Erbschaft, Scheidung).

→ Zinshaus verkaufen

P

Provision

Honorar des Maklers – in Österreich gesetzlich gedeckelt.

Die Maklerprovision in Österreich ist durch die Immobilienmaklerverordnung gedeckelt. Beim Kauf/Verkauf: bis 36.336,42 Euro Kaufpreis 4 % vom Käufer + 4 % vom Verkäufer; bis 48.448,51 Euro Pauschale 1.453,46 Euro; ab 48.448,52 Euro jeweils 3 % vom Käufer und vom Verkäufer (jeweils + 20 % USt.). Bei Mieten gilt seit 1.7.2023 das Bestellerprinzip – meist zahlt der Vermieter 2 Bruttomonatsmieten. Die Provision entsteht nur bei Erfolg. Wir besprechen die Provision IMMER vor Auftragsannahme schriftlich – damit Sie wissen, was Sie bekommen und was es kostet. Keine versteckten Aufwandsentschädigungen.

Parkpickerl

Wiener Anrainerparken – seit 2022 in allen Bezirken.

Das Parkpickerl berechtigt Hauptwohnsitz-Gemeldete, im eigenen Bezirk in Kurzparkzonen zu parken. Seit März 2022 gilt es flächendeckend in ganz Wien, auch in den Außenbezirken 1210, 1220 und 1230. Für Immobilien hat das zwei Folgen: Garagen- und Stellplätze haben deutlich an Wert gewonnen – in dichten Bezirken wie 1070 oder 1050 sind 30.000 bis 60.000 Euro für einen Garagenplatz üblich – und Objekte ohne Stellplatz werden von Familien kritischer gesehen. Wir bewerten Stellplätze deshalb immer separat und weisen sie im Exposé eigens aus.

→ Immobilienmakler Wien

R

Rendite

Verhältnis von Mietertrag zu Investition – Bruttorendite und Nettorendite.

Die Rendite ist die zentrale Kennzahl für Anlageimmobilien. Bruttorendite = Jahresnettokaltmiete dividiert durch Kaufpreis mal 100. Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis – realistisch 30 bis 35 % weniger als brutto. Beispiel: Wohnung 350.000 Euro, Jahresmiete netto 14.000 Euro – Bruttorendite 4,0 %, realistische Nettorendite ca. 2,6 bis 2,8 %. In Wien sind aktuell Bruttorenditen zwischen 2,5 % (Top-Lagen) und 5 % (Stadtrand) marktüblich. Zinshäuser erreichen oft 3 bis 4 %. Wir rechnen für jede Anlageimmobilie eine ehrliche Renditeprognose über 10 Jahre durch.

→ Zinshaus verkaufen

Richtwertmietzins

Maximaler Mietzins in Altbauten unter Vollanwendung des MRG.

Der Richtwertmietzins ist die Obergrenze für Altbauwohnungen (Baujahr vor 1953) unter Vollanwendung des MRG. Der Richtwert wird alle zwei Jahre neu festgelegt – in Wien aktuell rund 6,67 Euro/m² Nettokaltmiete. Zu- und Abschläge erlauben Anpassungen für Lage (Lagezuschlag, oft +20 bis 35 %), Stockwerk, Ausstattung, Belichtung. Ein Richtwertmietzins von 11 bis 14 Euro/m² in einer guten Wiener Lage ist daher realistisch und legal. Achtung: Bei befristeten Verträgen gilt zusätzlich ein Befristungsabschlag von 25 %. Mieter können den Mietzins bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen – Rückforderungen rückwirkend bis 10 Jahre möglich.

Rücklage (Reparaturfonds)

Gemeinsamer Topf der Eigentümer für Erhaltung und Sanierung.

Die Rücklage ist das Sparbuch der Eigentümergemeinschaft. Aus ihr werden Dach, Fassade, Lift, Steigleitungen und Fenster im Gemeinschaftseigentum bezahlt. Eine ausreichend dotierte Rücklage ist beim Wohnungskauf in Wien ein starkes Qualitätsmerkmal; eine leere Rücklage bedeutet oft, dass die nächste Sanierung über Sonderzahlungen oder einen Sanierungskredit läuft. Der Beitrag wird monatlich pro Quadratmeter eingehoben, häufig 0,50 bis 1,50 Euro. Beim Verkauf bleibt die eingezahlte Rücklage bei der Liegenschaft – sie wird nicht ausbezahlt, sollte aber in der Preisverhandlung erwähnt werden.

→ Kostenlose Besichtigung

S

Sachverständigengutachten

Gerichtsfeste Bewertung einer Immobilie durch zertifizierten Sachverständigen.

Ein gerichtlich beeideter Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten – die fundierteste Form der Immobilienbewertung. Methoden: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren, oft kombiniert. Notwendig bei Erbschaft, Scheidung, Steuerverfahren, Bankfinanzierung über bestimmten Schwellen oder bei strittigen Verkaufspreisen. Kosten: 1.500 bis 4.500 Euro je nach Größe und Komplexität. Ein Gutachten ist 1 bis 2 Jahre aktuell, danach sollte es überprüft werden. Achtung: Eine kostenlose Online-Schätzung ersetzt KEIN Gutachten. Wir bieten eine kostenlose Markteinschätzung mit Vor-Ort-Termin und vermitteln auf Wunsch erfahrene Sachverständige zu fairen Konditionen.

→ Kostenlose Schätzung

Servitut (Dienstbarkeit)

Im Grundbuch eingetragenes Recht, das eine Liegenschaft zugunsten einer anderen belastet.

Ein Servitut ist eine Dienstbarkeit – das Recht, eine fremde Liegenschaft in einer bestimmten Weise zu nutzen oder zu beanspruchen. Klassische Beispiele: Wegerecht (Nachbar darf über Ihr Grundstück fahren), Leitungsrecht (Strom-, Wasser-, Gasleitung), Wohnrecht, Fruchtgenussrecht (oft bei Schenkungen mit Vorbehalt), Geh- und Fahrtrecht. Servitute werden im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen und gehen auf jeden neuen Eigentümer über – auch wenn Sie sie beim Kauf nicht kennst. Deshalb ist der Grundbuchauszug Pflicht-Lektüre. Manche Servitute mindern den Wert deutlich (z.B. lebenslanges Wohnrecht), andere sind harmlos. Wir analysieren jedes Servitut vor dem Kauf konkret.

→ Grundbuchauszug erklärt

T

Treuhandschaft

Sichere Kaufpreisabwicklung über Anwalt oder Notar.

Die Treuhandschaft ist in Österreich der Standardweg der Kaufpreisabwicklung. Käufer überweist den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwalts oder Notars. Der Treuhänder zahlt erst aus, wenn definierte Bedingungen erfüllt sind: lastenfreie Eigentumsübertragung im Grundbuch, Übergabe der Liegenschaft, Bezahlung von Steuern. So sind beide Parteien geschützt: Käufer bekommt nur Eigentum, das lastenfrei ist; Verkäufer bekommt Geld nur, wenn der Käufer wirklich zahlt. Anwalts-Treuhänder müssen über die Rechtsanwaltskammer versichert sein (RATG-Treuhandregister). Kosten meist im Vertragserrichtungshonorar enthalten. Wir arbeiten nur mit eingetragenen Vertragsanwälten zusammen.

V

Verkehrswert

Marktwert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag (Liegenschaftsbewertungsgesetz).

Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der bei einem Verkauf im normalen Geschäftsverkehr zum Stichtag erzielbar wäre – ohne Notlage und ohne ungewöhnliche persönliche Umstände. Drei Standardverfahren: Vergleichswert (vergleichbare Verkäufe in der Umgebung), Sachwert (Bodenwert + Bauwert minus Abnutzung) und Ertragswert (kapitalisierter Mietertrag). Für Wohnungen wird meist Vergleichswert verwendet, für Zinshäuser Ertragswert, für Einfamilienhäuser oft eine Kombination. Wichtig: Verkehrswert ist nicht gleich erzielbarer Verkaufspreis – der kann saisonal und durch Verhandlungsgeschick um plus/minus 10 % schwanken. Wir nennen realistische Spannen und keine Wunschpreise.

Vorkaufsrecht

Recht eines Dritten, eine Liegenschaft vor anderen kaufen zu dürfen.

Ein Vorkaufsrecht räumt einer berechtigten Person (Privatperson, Gemeinde, Land, Bund) das Recht ein, im Verkaufsfall zu denselben Konditionen vorzugsweise zu erwerben. Es kann grundbücherlich eingetragen sein (dann auch gegenüber Dritten wirksam) oder nur schuldrechtlich vereinbart. Häufige Fälle: Stadt Wien hat bei bestimmten Gründerzeit-Liegenschaften und Schutzzonen ein Vorkaufsrecht; auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken oder zwischen Verwandten ist es üblich. Wer ein Vorkaufsrecht ignoriert, riskiert die Ungültigkeit des Kaufvertrags. Vor jedem Verkauf prüfen wir das C-Blatt auf Vorkaufsrechte und nehmen ggf. Kontakt zu den Berechtigten auf.

Vorsorgewohnung

Vermietete Eigentumswohnung als Anlageform mit Steuervorteilen.

Eine Vorsorgewohnung ist eine zur Vermietung gekaufte Eigentumswohnung, meist im Neubau, die als langfristige Kapitalanlage und Pensionsvorsorge dient. Die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis kann als Vorsteuer geltend gemacht werden, sofern man als Vermieter zur Umsatzsteuer optiert (Liebhaberei-Verordnung: positive Prognose innerhalb 20–23 Jahren). Bruttorenditen in Wien liegen aktuell bei 2,8 bis 3,8 %. Wichtig sind Lage, Grundriss (kompakte 2- bis 3-Zimmer), Mietnachfrage und Hausbetreuungs-Konzept.

→ Eigentumswohnung kaufen Wien

Vorsteuerabzug & Umsatzsteuer

Wann bei Immobilien in Österreich USt anfällt.

Der Verkauf von Immobilien ist in Österreich grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit. Verkäufer können jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optieren, was vor allem bei gewerblich genutzten Objekten und Anlageimmobilien sinnvoll sein kann, weil der Käufer dann den Vorsteuerabzug nutzt. Achtung bei Vorsorgewohnungen: Wurde beim Kauf Vorsteuer gezogen, kann ein späterer steuerfreier Verkauf innerhalb von 20 Jahren eine anteilige Vorsteuerberichtigung auslösen. Wohnraummiete unterliegt 10 Prozent USt, Geschäftsraummiete nur bei Option 20 Prozent. Diese Fragen gehören immer mit Steuerberater und Vertragserrichter geklärt.

→ Zinshaus verkaufen

W

Widmung & Bebauungsplan

Festlegung der zulässigen Nutzung und Bauhöhe (Bauklasse).

Widmung und Bebauungsplan bilden in Wien zusammen den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. Die Widmung sagt, WAS gebaut werden darf (Wohngebiet, gemischtes Baugebiet, Industrie, Grünland, Schutzzone), der Bebauungsplan WIE (Bauklasse I bis VI, Bebauungsdichte, geschlossene oder offene Bauweise, Vorgärten). Auch Schutzzonen schränken Veränderungen stark ein. Vor einem Grundstückskauf MUSS der aktuelle Plan geprüft werden – online auf wien.gv.at/stadtplan einsehbar. Wir holen vor jedem Verkauf einer bebaubaren Liegenschaft die aktuelle Auskunft – damit Käufer wissen, welche Geschossfläche realistisch genehmigungsfähig wäre und ob ein Dachgeschossausbau möglich ist.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Regelt das Eigentum an einzelnen Wohnungen in einem Gebäude.

Das WEG 2002 regelt das Wohnungseigentum in Österreich. Wohnungseigentum entsteht durch Wohnungseigentumsvertrag und Eintragung im Grundbuch. Jeder Wohnungseigentümer ist Miteigentümer der Liegenschaft und hat zusätzlich das ausschließliche Nutzungsrecht an seiner Wohnung samt Zubehör. Wichtige Begriffe: Nutzwert, Eigentümergemeinschaft, Hausverwaltung, Rücklage (mind. 1 Euro/m²/Monat empfohlen, oft mehr). Mehrheitsentscheidungen erfordern je nach Thema einfache, qualifizierte oder einstimmige Mehrheit. Wir prüfen vor jedem Wohnungskauf den Vertrag, die letzten Hausverwaltungs-Abrechnungen, die Rücklage und die anstehenden Sanierungen – damit Sie keine Überraschungen erlebst.

Wiener Speckgürtel

Niederösterreichische Umlandgemeinden mit hoher Wohnqualität und starker Wien-Anbindung.

Als Wiener Speckgürtel bezeichnet man die wohlhabenden NÖ-Gemeinden rund um Wien: Klosterneuburg, Mödling, Perchtoldsdorf, Baden, Korneuburg, Schwechat, Tulln, Brunn am Gebirge, Maria Enzersdorf. Charakteristisch: Familienhäuser, Reihenhäuser, höhere m²-Preise als im NÖ-Schnitt, exzellente S-Bahn- und Schnellbahn-Anbindung nach Wien (15–35 Minuten in die Innere Stadt). Käuferprofil meist junge Familien, die aus der Stadt rausziehen oder Pensionist:innen aus Wien. Quadratmeterpreise reichen aktuell von rund 4.500 €/m² (Korneuburg) bis 7.500 €/m² (Klosterneuburg, Perchtoldsdorf). Wir vermitteln im gesamten Speckgürtel und kennen die regionalen Mikromärkte – inklusive Off-Market-Bestand aus Privatübergaben.

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Z

Zinshaus

Mietwohnhaus mit mehreren vermieteten Einheiten – klassische Anlageform.

Ein Zinshaus ist ein Mehrparteien-Mietwohnhaus, das vollständig im Eigentum einer Person oder Gesellschaft steht. In Wien sind Zinshäuser ein traditionsreiches Anlagesegment – viele stammen aus der Gründerzeit (1848 bis 1918) und stehen unter Schutz. Vorteile: planbare Mieteinnahmen, Wertsteigerungspotenzial, steuerliche Vorteile, Inflationsschutz. Herausforderungen: Mietrecht (oft Vollanwendung MRG), hoher Sanierungsbedarf, Liquiditätspuffer. Bruttorendite in Wien meist 2,5 bis 4 %. Beim Verkauf zählen Lage, Bauzustand, Mieterstruktur, freie Wohnungen, Dachgeschossausbau-Reserve. Wir bewerten Zinshäuser mit detaillierter Cashflow-Rechnung und vermitteln diskret an unser Investorennetzwerk.

→ Zinshaus verkaufen

Ü

Übergabeprotokoll

Schriftliche Bestandsaufnahme bei Schlüsselübergabe – schützt Käufer und Verkäufer.

Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung), Schlüsselanzahl, Zustand der Räume, vorhandenes Inventar, eventuelle Mängel. Es wird von beiden Seiten unterzeichnet und mit Fotos belegt. Ohne Protokoll wird jeder spätere Streit zur Aussage gegen Aussage. Wichtig: Protokoll auch bei Mietverhältnissen – bei Einzug UND Auszug. So schützt sich der Mieter vor unberechtigten Kautionsabzügen, der Vermieter vor falschen Schadensbehauptungen. Profi-Tipp: Pro Raum ein Foto-Set mit Datum, Boden- und Wandzustand. Wir begleiten unsere Kunden bei jeder Übergabe persönlich und protokollieren penibel.

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