Сколько на самом деле стоит ваша недвижимость? За 4 шага к профессиональной оценке дома, квартиры, участка или доходного дома в Вене и Нижней Австрии — бесплатно, без обязательств, без договора с агентом. Сравнительный, затратный и доходный методы плюс актуальные венские рыночные данные. Личная оценка вместо анонимного онлайн-калькулятора.
Important — Please write inquiries in English
Наш офис говорит только на немецком и английском. Пожалуйста, отправляйте все запросы на английском языке — это ускорит ответ. Спасибо!
Оценку недвижимости в Вене часто запрашивают при наследстве, разводе, рефинансировании — не только перед продажей.
Будь то старая квартира (Altbau) в 1-м районе, инвестиционная квартира (Vorsorgewohnung) в 1020 Леопольдштадт, дом периода Gründerzeit в 1180 Веринг, доходный дом (Zinshaus) в 1050 Маргаретен или участок в Мёдлинге, Бадене, Клостернойбурге или Корнойбурге — у каждой венской и нижнеавстрийской недвижимости свои факторы стоимости. Мы комбинируем три классических метода: сравнительный (реальные сделки из Земельной книги по тому же району и сегменту), затратный (стоимость замещения за вычетом износа) и доходный (достижимая аренда × мультипликатор — для доходных и арендных квартир).
Для квартир в Вене 1010–1230 мы учитываем этаж, лифт, балкон или террасу, энергопаспорт, состояние и парковку. Для домов — размер участка, зонирование, класс застройки и инфраструктуру. Для доходных домов моделируем rent roll, потенциал вакансий и отложенный ремонт. Вы получаете письменный, обоснованный рыночный диапазон — а не одну «желаемую» цифру.
Серьёзная оценка недвижимости в Вене строится на трёх опорах: сравнительный метод (что реально продано в вашей локации в последнее время), затратный метод (стоимость земли + строения минус износ) и доходный метод (для сданных объектов). Мы объединяем все три и сверяем с актуальными венскими рыночными данными — сделки из Земельной книги, отчёты ÖNB и WKO, данные собственного портфеля продаж.
Чего не может онлайн-калькулятор: оценить микро-локацию (шумная улица, внутренний двор, этаж, солнечная сторона), распознать состояние ремонта, проверить дом и резервный фонд, заложить данные энергопаспорта в модель. Именно это даёт разницу в 5–15 % от итоговой цены продажи.
1010, 1090, 1180, 1190 дают 8 000–12 000 €/м². Тихий внутренний двор часто на 10–15 % дороже главной улицы.
Мансарда с лифтом — премиум. Первый этаж без сада и без лифта — скидка до 15 %.
Ванная, кухня, окна, отопление — за каждый устаревший элемент реально –50…–200 €/м².
Проходные комнаты и северная сторона снижают цену. Лоджия/балкон на юг или запад — явный плюс.
HWB <50 ускоряет продажу. HWB >150 плюс газовое поэтажное отопление сейчас трудно финансируется (KIM-V).
Отремонтированный фасад, наполненный резерв, понятные правила — покупатели видят это в протоколе и платят больше.
Охранная зона, венская Wohnzone, обязанность по парковке — влияет на аренду, краткосрочную сдачу и класс застройки.
Свободная передача обычно даёт на 15–25 % больше, чем сдача по старому договору (полное действие MRG).
После смягчения KIM-V в 2025 году 2–3-комнатные до 450 т.€ снова в сильном спросе — премиум выше 1,2 млн € остаётся более избирательным.
Три личные истории из Вены и пригородов — реалистично, без «желаемых» цен.
Семья Кёлер
1190 Döbling · Таунхаус, двое детей, переезд в Нижнюю Австрию
„Мы продали наш таунхаус в Дёблинге, потому что детям нужен был больший сад. До этого приходили три агента — только IZY-Immobilien не обещал золотых гор. Реалистичная цена, чёткий план, продажа за три недели. А ещё он помог нам найти дом в Клостернойбурге."
Семья Бахмайр
1020 Leopoldstadt · Аренда, первая квартира дочери
„Дочь уехала за границу, мы хотели сдать её квартиру — без типичных проблем с арендаторами. IZY-Immobilien за 10 дней нашёл проверенного арендатора: проверка платёжеспособности, договор, акт приёмки. Два года спустя — всё спокойно."
Семья Томазелли
Mödling · Дом с садом, три поколения
„Наш дом в Мёдлинге был в семье с 1978 года. Расставаться было тяжело. IZY-Immobilien уделил первому осмотру 2,5 часа, выслушал в каждой комнате. В итоге продали на 6% выше нашего лимита — без давления."
Наша личная оценка обычно отклоняется от итоговой цены не более чем на ±5 %, так как основана на реальных сделках и осмотре объекта. Онлайн-калькуляторы дают погрешность до ±20 %.
Судебная экспертиза требуется при разделе имущества через суд, спорном наследстве или передаче близким родственникам. Для обычной продажи и ипотеки достаточно рыночной оценки.
По квартирам — обычно в течение 48 часов после осмотра, по домам и доходным домам — 2–3 рабочих дня.
Рыночная стоимость зависит от района (1010–1230 плюс микро-локация), состояния, планировки, этажа, балкона/террасы, энергокласса и текущего спроса. Венские квартиры в 2026 стоят примерно от 4 500 €/м² (окраина, под ремонт) до 12 000 €/м² (1010, 1090, 1180 — премиум-новостройка). За 48 часов вы получаете обоснованный письменный диапазон — бесплатно, на основе реальных сделок из Земельной книги.
Три шага: (1) заполните онлайн-форму (район, площадь, ключевые данные), (2) мы анализирую сравнимые сделки из венской Земельной книги, (3) за 48 часов вы получаете письменную рыночную оценку по e-mail. Для домов и доходных домов мы также приезжаем на объект — тоже бесплатно.
Да. 100% бесплатно, 100% без обязательств. Никакого договора подписывать не нужно.
Очень точно. Использую актуальные венские рыночные данные, сравнимые сделки из Земельной книги и 15 лет опыта по районам. Отклонение от итоговой цены обычно меньше 5%.
Как правило, в течение 48 часов — иногда чуть дольше при необходимости выезда на объект.
Нет, для первичной оценки не нужен. Он потребуется только при фактической продаже.
В быту обычно одно и то же. Строго говоря Verkehrswert — это судебно-применимое понятие по § 2 LBG (для суда, госорганов, банков), market value — коммерческая оценка. Для продажи, развода или наследства в 90% случаев достаточно обоснованной рыночной оценки — судебная экспертиза (1 500–3 000 €) нужна только при судебном споре.
Венские частные дома в 2026 году стоят примерно от 700 т.€ (окраина, под ремонт, 1210/1220/1230) до 3+ млн € (Хитцинг 1130, Дёблинг 1190, Веринг 1180 в лучших локациях). Решают площадь участка, класс застройки, зонирование (охранная зона?) и состояние. Реальный диапазон назовём после 30-минутного осмотра на месте.
Стоимость участка зависит от зонирования (жилая застройка или садовое поселение) и возможности застройки (класс I–VI, коэффициент GFZ). Цены на венские участки — от 250 €/м² (окраина, класс I) до 4 500+ €/м² (центр, BK V/VI). Мы проверяем план зонирования и застройки и называем рыночную цену.
Наша рыночная оценка — включая выезд по Вене и пригородам — бесплатна и ни к чему не обязывает. Договор с агентом вы не заключаете. Комиссия (3 % + НДС от продавца) возникает, только если позже вы решите продавать с нами.
Онлайн-форма: 2 минуты. Письменная оценка: обычно за 48 часов. Для домов, доходных домов и сложных объектов планируем выезд примерно на 45 минут — письменный результат через 2–3 рабочих дня.
Для обычного ипотечного финансирования обычно достаточно внутренней оценки банка плюс нашей рыночной оценки. Судебная экспертиза от сертифицированного эксперта (1 500–4 500 €) обязательна только при разводе через суд, споре о наследстве или передаче близким родственникам (налог на дарение).
Онлайн-инструменты берут средние значения по индексу — они игнорируют этаж, ориентацию, состояние ремонта и состояние дома. Наша личная оценка сочетает реальные сделки из Земельной книги с осмотром на месте. Точность: онлайн ±20 %, у нас ±5 %.
Заранее — идеально за 3–6 месяцев до планируемой продажи. Тогда есть время использовать небольшие рычаги стоимости (устранить дефекты, обновить энергопаспорт, хоум-стейджинг). Оценка полезна и при наследстве, разводе или рефинансировании.
Готовы получить письменную оценку?
Квартира, дом, доходный дом или участок в Вене и Нижней Австрии — пришлю письменную рыночную стоимость за 48 часов.
